LES MÉTHODES D’EXPERT POUR ÉVALUER LES ACTIFS
Chez REPISO EXPERTISE, nous utilisons différentes méthodes pour calculer la valorisation des biens immobiliers, des fonds de commerce et des titres de société.
Nous combinons plusieurs méthodes pour obtenir la valeur d’expertise la plus juste et la plus proche de la réalité. Nous disposons pour cela de plusieurs bases de données mises à jour régulièrement.
Méthodes pour calculer la valeur des biens immobiliers
- La méthode par comparaison
Il s’agit de comparer le bien à expertiser par des biens équivalents en nature et en localisation qui présentent les mêmes caractéristiques à des dates de transaction récentes. C’est généralement la méthode utilisée par les agents immobiliers pour déterminer la valeur du bien de leur client.
- La méthode par le revenu
Il s’agit de capitaliser (déterminer la valeur future) ou d’actualiser (valeur actuelle d’une somme perçue dans le futur) les revenus annuels produits par le bien immobilier à un taux de référence du marché locale ou d’un secteur de marché. C’est une approche essentiellement financière.
- La méthode dite « du compte à rebours »
Celle-ci est le plus souvent employée pour calculer la valeur d’un terrain à bâtir. C’est une approche dite « bilan promoteur » où l’expert détermine le prix de vente du terrain comme un promoteur immobilier.
Il existe d’autres méthodes de calcul qui sont souvent spécifiques aux biens à expertiser, tels que les biens d’exception.
Méthodes pour calculer la valeur d’un fonds de commerce
- Évaluation par la méthode des barèmes
En fonction de l’activité du commerce, il existe un barème non officiel dit « fiscal », mais approuvé par les professionnels déterminant un pourcentage à appliquer au CA annuel TTC. Le barème varie pour chaque activité commerciale. Cette technique permet d’avoir une première estimation rapide de la valeur du fonds de commerce, mais reste toutefois subjective.
- La méthode par les bénéfices
Cette méthode est souvent privilégiée par les banques, car elle permet notamment de déterminer la capacité de l’emprunteur à rembourser son emprunt bancaire, en mettant l’accent sur la rentabilité du fonds. Le principe consiste appliquer un coefficient à la moyenne des EBE (excédent brut d’exploitation) ou des résultats nets des derniers exercices du fonds.
- La méthode par l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE)
Cette méthode consiste à prendre l’EBE, à le retraiter, c’est-à-dire à le purger de toutes les charges et produits exceptionnelles, puis de le multiplier par un coefficient. Cette approche donne une meilleure valeur de la rentabilité du fonds de commerce.
Autres méthodes de calcul
Il existe également de nombreuses autres méthodes pour calculer le droit au bail, les indemnités d’éviction, les biens particuliers comme les hôtels, les golfs, …..
Pour les parts de SCI et autres sociétés immobilières, d’autres méthodes spécifiques existent que nous ne pouvons détailler sur ce site.
Nous vous invitons à nous contacter pour plus de renseignements.