Comment calculer l’indemnité d’éviction lorsqu’un bail porte à la fois sur des locaux commerciaux et d’habitation ?
Par une décision du 22 avril 2024, le Tribunal judiciaire de Paris a répondu à cette question.
Les Faits
La société Galerie U K exploitait un local loué en bail commercial mixte comprenant une partie commerçante (activité d’antiquités et d’objets d’art) et une partie à usage d’habitation.
Le bail arrivant à échéance, les bailleurs ont refusé le renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction, mettant fin au bail. La locataire a alors saisi le tribunal pour obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction due en raison de ce refus.
Arguments des parties
👉 Les bailleurs
- Ils soutenaient que la partie à usage d’habitation ne pouvait pas être prise en compte dans l’assiette de l’indemnité d’éviction, n’ayant pas d’impact sur le fonds de commerce.
- Ils considéraient qu’il existait une divisibilité réelle des locaux. Qu’au regard de la configuration des lieux et des stipulations contractuelles, les locaux ne sont pas indivisibles, que les locaux commerciaux et à usage d’habitation constituent deux lots distincts, situés dans deux bâtiments de la copropriété et que, si les deux parties communiquent, elles sont également accessibles séparément, de sorte qu’il existe une divisibilité matérielle.
- En conséquence, l’indemnité aurait dû être limitée à la partie commerciale.
👉 La locataire (Galerie U K)
- Elle faisait valoir que le bail était un bail unique couvrant l’ensemble des locaux sans distinction d’usage, et que le principe d’indivisibilité du bail devait s’appliquer.
- Selon elle, l’indemnité d’éviction devait être calculée sur tous les locaux objets du bail, car la perte du bail porte sur l’ensemble de l’intérêt économique consenti au moment de sa conclusion.
- Elle soulignait « le caractère mixte du bail » déterminant lors de la conclusion du contrat et facteur de préjudice si la totalité des locaux n’était pas prise en compte.
Décision du tribunal
Le tribunal rejette l’argument des bailleurs et fait droit à la requête de la locataire en retenant :
Le principe d’indivisibilité du bail
- Le bail commercial étant conclu pour l’ensemble des locaux, le juge retient que l’indemnité d’éviction doit porter sur tous les locaux loués, y compris la partie à usage d’habitation.
- Cela repose sur le principe selon lequel un bail unique génère un préjudice global dont la réparation ne peut être restreinte à seulement une portion des locaux dès lors que le contrat ne mentionne pas de division juridique ou matérielle suffisamment claire.
L’absence de divisibilité juridique suffisante
- Le tribunal estime que les seuls éléments matériels (communication entre locaux, absence de séparation matérielle complète) ne suffisent pas à établir une divisibilité juridique du bail conforme pour exclure l’habitation de l’assiette de l’indemnité.
- Le bail visait simplement une superficie globale, sans distinction précise entre usages, ce qui renforce le lien contractuel unique.
Portée et enseignements
Sur l’indivisibilité du bail
Cette décision illustre que, pour un bail mixte, le principe d’indivisibilité du contrat peut conduire à ce que l’indemnité d’éviction porte sur la totalité des locaux loués, même si certaines surfaces ne sont pas directement utilisées pour l’exploitation du fonds commercial.
Précision sur l’assiette de l’indemnité
Elle met également en lumière qu’en l’absence d’une clause contractuelle claire séparant juridiquement les usages ou d’une configuration matérielle parfaitement disjointe, le juge tend à retenir une évaluation globale du droit au bail.
Conclusion
Le Tribunal judiciaire de Paris du 22 avril 2024 confirme une tendance jurisprudentielle favorable à une évaluation extensive de l’indemnité d’éviction lorsque le bail est conclu sur un ensemble de locaux loués indissociablement, même si certains éléments ne contribuent pas directement à l’exploitation commerciale.
Cette décision est essentielle pour les dossiers de baux mixtes, car elle limite les chances pour le bailleur d’exclure des surfaces de l’assiette indemnitaire sauf à démontrer une divisibilité juridique claire.