Lors d’une récente mission d’évaluation, un client m’a posé une question particulièrement pertinente :
Les équipements pris en crédit-bail, qui participent pleinement à l’activité et constituent un élément du fonds de commerce, doivent-ils être traités séparément dans son évaluation ?
La réponse mérite d’être clarifiée, car le crédit-bail est un mécanisme souvent mal appréhendé dans les opérations de cession.
Le crédit-bail : un actif… qui n’appartient pas à l’entreprise
Le crédit-bail est un contrat de financement locatif par lequel une entreprise (le crédit-preneur) utilise un bien — mobilier ou immobilier — pendant une durée déterminée, en contrepartie du paiement de loyers à un établissement financier (le crédit-bailleur). À l’issue du contrat, une option d’achat peut être levée selon des modalités définies à l’avance.
Juridiquement et comptablement (en normes françaises), le bien :
- Appartient au crédit-bailleur,
- Ne figure pas à l’actif du bilan de l’entreprise,
- Et les loyers constituent une charge d’exploitation déductible.
Cette réalité juridique a des conséquences directes sur l’évaluation du fonds de commerce.
Les méthodes usuelles : pas d’ajout de valeur spécifique
Dans la pratique, les fonds de commerce sont majoritairement évalués selon :
- La méthode du pourcentage du chiffre d’affaires,
- Ou la méthode du multiple d’Excédent Brut d’Exploitation (EBE).
Or, dans ces approches, les loyers de crédit-bail sont déjà intégrés dans les charges d’exploitation.
Autrement dit :
- Le coût d’usage de l’équipement est pris en compte dans la rentabilité,
- Mais la valeur du bien lui-même n’est pas ajoutée à la valeur du fonds.
En conséquence, les équipements en crédit-bail n’ont pas d’incidence directe sur le calcul de la valeur… à condition que les loyers soient normaux et que le contrat ne comporte pas d’anomalie.
Le cas particulier de la méthode DCF
Si l’on recourait à une méthode d’actualisation des flux (Discounted Cash-Flow), la logique serait différente :
Les flux financiers liés au crédit-bail devraient être retraités pour isoler la réalité économique de l’investissement.
Cependant, dans la pratique, la méthode DCF est rarement utilisée pour l’évaluation des fonds de commerce traditionnels (commerces de proximité, TPE artisanales, etc.), car elle est plus adaptée aux sociétés structurées.
L’importance cruciale de l’analyse du contrat
Même si l’équipement en crédit-bail n’est pas valorisé séparément, l’expert doit impérativement analyser le contrat :
- Le contrat est-il transférable au repreneur ?
- Existe-t-il des pénalités en cas de cession ?
- Une obligation de remboursement anticipé est-elle prévue ?
- Quel est le montant de l’option d’achat ?
- Quelle est la durée restante ?
Un contrat non transférable ou comportant des conditions contraignantes peut affecter significativement l’opération.
Attention aux loyers non normatifs
Un point essentiel doit être souligné :
Si les loyers sont anormalement élevés ou faibles — on parle alors de loyers non normatifs — l’EBE doit être retraité.
Le calcul est le suivant :
EBE Normatif = EBE publié – (loyer réel – loyer de marché)
Ce retraitement est fondamental, car une variation de quelques milliers d’euros d’EBE peut, une fois multipliée par un coefficient sectoriel, générer un écart de valorisation très significatif.
Conclusion : une neutralité apparente… sous conditions
En principe, les équipements en crédit-bail ne sont pas valorisés séparément dans l’évaluation d’un fonds de commerce, car leur coût est déjà intégré dans les charges.
Mais cette neutralité n’est valable que si :
- Les loyers sont normatifs,
- Le contrat est sain et transférable,
- Aucune contrainte financière exceptionnelle ne pèse sur l’exploitation.
L’expert ne doit donc pas se limiter à une lecture comptable car dans une opération de cession, quelques milliers d’euros de variation dans l’EBE retraité peuvent entraîner une différence de valeur de plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros.
Et en matière d’évaluation, ce sont souvent ces détails techniques qui font toute la différence.