Le bail commercial est le socle juridique sur lequel repose l’exploitation d’un fonds de commerce. Pourtant, certaines clauses, dites « exorbitantes », peuvent déséquilibrer la relation entre bailleur et preneur, et surtout, faire chuter la valeur du fonds lors d’une cession ou d’une transmission.
Une clause exorbitante est une disposition qui s’écarte des pratiques habituelles du marché ou qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations du bailleur et du preneur.
Contrairement aux clauses classiques, ces clauses peuvent :
– Limiter la liberté d’exploitation
– Augmenter les coûts imprévisibles
– Créer une insécurité juridique
Quel impact direct sur la valorisation du fonds de commerce ?
👉Une décote à la revente
Les acquéreurs potentiels intègrent les risques liés au bail dans leur offre. Un fonds grevé de clauses exorbitantes sera systématiquement sous-évalué, car :
– Les banques refusent souvent de financer un fonds avec un bail déséquilibré
– Les repreneurs anticipent des coûts supplémentaires
Selon une étude de la Chambre des Notaires de Paris (2023), un fonds de commerce avec un bail contenant des clauses abusives peut perdre jusqu’à 30 % de sa valeur marchande.
👉Une rentabilité menacée
Certaines clauses alourdissent les charges ou restreignent l’activité, ce qui réduit la marge bénéficiaire. Par exemple :
– Des charges locatives excessives grèvent la trésorerie.
– Une interdiction de moderniser le local limite l’adaptation aux tendances du marché.
Conséquence : Un fonds moins rentable est mécaniquement moins attractif pour les investisseurs.
Comment identifier et neutraliser ces clauses ?
👉L’audit du bail avant signature
– Faire relire le bail par un avocat permet de repérer les clauses à risque
– Négocier leur suppression ou leur modification avant signature.
👉 La renégociation en cours de bail
Si le bail est déjà signé, il est possible de :
– Proposer un avenant pour supprimer les clauses les plus pénalisantes (ex. : lever l’interdiction de cession).
– Saisir le tribunal pour faire requalifier une clause abusive (art. L. 145-15 du Code de commerce).
👉Anticiper la cession du fonds
Pour maximiser la valeur du fonds :
– Prévoir une clause de préemption en cas de vente du local par le bailleur.
– Exiger une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail.
Conclusion
La prudence s’impose lors de la signature ou de la renégociation d’un bail commercial car il a une influence sur l’activité et la valeur du fonds de commerce.
La valeur d’un fonds de commerce ne se joue pas que sur le chiffre d’affaire. Un bail équilibré peut augmenter la valeur du fonds de 15%.