La location-gérance est la convention par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce le loue à un locataire-gérant, qui l’exploite à ses risques et périls moyennant le paiement d’un loyer périodique appelé redevance. Cette redevance est indépendante du loyer du bail commercial.
Mais une question revient toujours : Quel est le « juste prix » de la redevance et comment le calculer ?
Contrairement au loyer des murs, la redevance rémunère la mise à disposition de la clientèle, du nom commercial et du matériel.
Voici les 3 méthodes de calcul de référence :
1️⃣ Le pourcentage du Chiffre d’Affaires (CA)
Moyenne : Entre 5% et 15% du CA annuel.
Le + : Simple et transparent.
Le – : Risqué pour le gérant si les marges sont faibles. À privilégier pour les commerces à forte notoriété.
2️⃣ Le pourcentage de l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation)
Moyenne : Entre 20% et 40% de l’EBE annuel.
Le + : La méthode la plus juste économiquement, car elle se base sur la rentabilité réelle.
3️⃣ Le pourcentage du Bénéfice Net
Moyenne : Entre 50% et 100% du bénéfice annuel.
Le + : Très sécurisant pour le propriétaire d’une affaire très rentable.
Conseil de pro : Optez pour une structure hybride ! Un prix fixe (déterminé en fonction des coûts d’exploitation et des attentes de revenu du propriétaire du fonds. ) + une part variable (pour ajuster le loyer à la performance du commerce).
Candidats à la gérance : Ne signez pas les yeux fermés !
Même si vous n’achetez pas (encore) le fonds, vous devez réaliser un audit aussi rigoureux que pour une vente :
✅ Analysez les 3 derniers bilans : Ne croyez pas les promesses orales, fiez-vous aux chiffres (CA et surtout EBE).
✅ Faire un inventaire précis et contradictoire du matériel et du stock
✅ Vérifiez le bail commercial : Attention aux clauses limitatives qui pourraient freiner votre développement.
✅ Blindez le contrat : Clause de non-concurrence, répartition des travaux de mise aux normes, et audit social (reprise obligatoire du personnel selon l’Art. L1224-1).
Le test ultime : Calculez votre Seuil de Rentabilité. Si le CA nécessaire pour payer la redevance et vos charges est supérieur au CA actuel… négociez ou passez votre chemin.
En conclusion : Une bonne location-gérance n’est pas un combat entre un propriétaire et un gérant. C’est un équilibre fragile où la redevance doit permettre au loueur de valoriser son capital, et au gérant de vivre de son travail. Sans cet équilibre, le fonds périclite.
𝐋𝐨𝐮𝐞𝐫 𝐮𝐧 𝐟𝐨𝐧𝐝𝐬 𝐝𝐞 𝐜𝐨𝐦𝐦𝐞𝐫𝐜𝐞 : 𝐜𝐨𝐦𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐜𝐚𝐥𝐜𝐮𝐥𝐞𝐫 𝐥𝐚 𝐫𝐞𝐝𝐞𝐯𝐚𝐧𝐜𝐞 ?
